Betón ako „nezlomný“ pilier stavebníctva na Slovensku aj vo svete
Podľa sčítania obyvateľov z roku 2021 máme na Slovensku viac ako 2 235 000 bytov. Väčšia časť obyvateľstva už žije v mestách ako na vidieku. To prirodzene vytvára tlak a dopyt po bývaní v našich metropolách. Bytové jednotky by sme najčastejšie našli v panelových domoch. Bujarú výstavbu takzvaných panelákov sme na našom území zaznamenali najmä v sedemdesiatych rokoch 20. storočia. Vtedajší socialistickí inžinieri projektovali tieto stavby na obmedzenú životnosť. Pretože malo ísť iba o dočasné riešenie, vydržať mali minimálne 77 rokov, kým sa vymyslí čo ďalej.
V roku 1989 však došlo k zmene režimu. Väčšina bytov prešla za ten čas do súkromných rúk. Ak rátame správne, podľa vtedajších projektových výpočtov sa mnohé paneláky nachádzajú v polovici alebo dokonca v druhej tretine svojej papierovej životnosti. Napriek tomu ostávajú v našich očiach hodnotným majetkom. S pribúdajúcimi rokmi cena bytov v panelových stavbách paradoxne neklesá.
Čas sa však nedá oklamať. Bez adekvátnej starostlivosti by mnohé stavby vyzerali úplne inak. K zraniteľným miestam panelákov patria najmä spoje, strechy, balkóny či lodžie. Správnym plášťom a prístupom sa však životnosť budovy môže – a v niektorých prípadoch dokonca musí – predĺžiť. Nemáme totiž žiadny plán B. Bytovky sa nateraz spoliehajú na obnovu a rekonštrukciu. Ani tá sa však nedá robiť donekonečna. Navyše – rekonštruovať budeme časom čoraz viac a čoraz drahšie. Ako potom zohľadnia tieto skutočnosti banky, ktoré nám na byty poskytujú úvery, a poisťovne, ktoré za naše domácnosti ručia?
20-tisíc bytov za rok
Dôležitým medzníkom vo výstavbe panelových domov na Slovensku sa stal november 1955. Práve vtedy začali stavbári na Kmeťovom námestí v Bratislave montovať prvý panelák. Šesťposchodovú bytovku dokončili za tri mesiace. Tá v hlavnom meste dodnes stojí a je pamiatkovo chránená.
„Najviac bytov sa na Slovensku postavilo od roku 1972 až do roku 1990,“ hovorí Ivan Pauer, prezident Stavebnej komory Slovenska. „Každý rok sa do užívania odovzdalo priemerne 20 tisíc bytov. Všetko to boli byty štátne, družstevné a podnikové.“
Záujem o pôvodné murované domy utíchol. Ich stavba si totiž vyžadovala veľa času a veľa pracovníkov. Vtedy bola totiž jedinou dostupnou mechanizáciou u nás miešačka, dopravný pás na betón a žeriav.
„Prvé panelové sídliska vznikali v tých najväčších mestách. Zohľadňovala sa aj priemyselná vyspelosť regiónu. Bytovky sa stavali podľa jednotného socialistického vzoru, prevažne šlo o malometrážne byty,“ hovorí Ivan Pauer.
V tom čase sa rátalo s tým, že panelový dom vydrží zhruba 80 rokov. Samozrejme – už vtedy bola nevyhnutnou podmienkou pravidelná údržba:
„Napríklad výmena zvislých a horizontálnych rozvodov teplej a studenej vody sa mala vykonať raz za 25 rokov,“ pokračuje Ivan Pauer. „Šlo o akési stredné opravy. Ku generálnej rekonštrukcii sa malo pristúpiť po piatich až šiestich dekádach. Životnosť každého panelového domu je však individuálna. Záleží na opravách a ich kvalitnom prevedení. Po roku 1989 bola však údržba bytoviek naprieč celým Slovenskom značne zanedbaná. Súviselo to najmä s ekonomickými ťažkosťami obyvateľstva aj nového štátu. Na technickú životnosť budovy sa musíme pozerať aj očami doby, v ktorej vznikla – teda socializmu. Ak aj došlo k strhnutiu bytovky pre jej nevyhovujúci stav, štát zabezpečil obyvateľom iné náhradné bývanie. Dnes niečo také nie je možné. Za údržbu zodpovedajú vlastníci. A v prípade nevyhovujúceho technického stavu im nikto nič náhradné neposkytne.“
Dopĺňa Ivan Hollý zo Stavebnej fakulty Slovenskej technickej univerzity v Bratislave: „Prvé panelové domy na Slovensku sa prakticky už blížia k hranici svojej projektovanej životnosti. Slovíčko projektovaná chcem však zdôrazniť. Neznamená to, že konštrukciu treba automaticky zbúrať. Samotné strhnutie stavby je absolútne krajnou možnosťou a zďaleka nie najlacnejšou.“
Naše paneláky nám závidia vo svete
V minulom režime boli panelové domy projektované na špičkovej úrovni. Šlo o dokonalú skladačku z priemyselných dielov. Pokojne by sme ju mohli označiť za populárnu detskú hračku – lego. Niektoré typy panelov dokonca vtedajšie podniky vyrábali z odpadových materiálov, najčastejšie z popolčeka. Nie v každom meste sa síce nachádzala paneláreň – teda továreň na výrobu panelových dielov – ale výstavba budovy aj tak trvala iba pár mesiacov.
„Mnohé štáty bývalého východného bloku, ale tiež západné krajiny nám závideli veľkosť a svetlosť týchto bytov,“ hovorí Ivan Pauer. „Bol som v nejdenom byte v zahraničí, služobne či súkromne, ale tak dispozične a veľkoryso postavené apartmány je za hranicami Československa veľmi ťažké nájsť. Sú navrhnuté veľmi prakticky s citom pre priestor. Vytknúť sa hádam dajú iba esteticky hrubo vykonané práce. To, že tie naše paneláky boli dobre navrhnuté, potvrdzuje aj realita, že napriek zlej starostlivosti po ich sprivatizovaní a množstve veľmi nešťastných stavebných zásahov nám stále slúžia, stoja a sú veľmi drahé.“
Dopyt po týchto nehnuteľnostiach sa ani v súčasnosti nezastavil, nabral však pomalšie či opatrnejšie tempo. Súvisí to najmä so zvýšením úrokových sadzieb v bankách, ktoré na ich kúpu poskytujú úvery. Podľa drvivej väčšiny Slovákov zostáva investícia do vlastného bývania naďalej preferovaná. Kupujúci však o vek bytovky, v ktorej si byt kupujú, nejavia až taký záujem, čo potvrdzuje realitná maklérka Lenka Brancová:
„Stane sa, že niektorí záujemcovia o kúpu sa informujú aj ohľadom veku stavby, avšak je to skôr rarita. Neskôr sa vek dozvedia prostredníctvom znaleckého posudku, no ešte v čase obhliadok sledujú iné parametre ako napríklad stav bytového domu, teda či je rekonštruovaný alebo v pôvodnom stave, tiež lokalitu nehnuteľnosti, poschodie bytu, výťah, loggiu/balkón, atď.“
Pri vybavovaní hypotekárneho úveru pritom klient musí ručiť banke nehnuteľnosťou určenou na bývanie.
„Hodnota takejto nehnuteľnosti sa určuje prostredníctvom znaleckého posudku,“ dodáva Lenka Brancová. „Ten sa zaoberá aj vekom stavby, medzi prílohami nájdeme často dokument, ktorý presne dokladuje napríklad dátum kolaudácie bytového domu.“
Marta Cesnaková, hovorkyňa Slovenskej sporiteľne, dodáva: „V prípade zlého technického stavu bytového domu je aj stanovená hodnota bytu nižšia v porovnaní s bytmi v zrekonštruovaných bytovkách. Len vo veľmi málo prípadoch sme však museli zamietnuť úver na byt pre vysoký vek paneláku. Ide skôr o ojedinelý jav.“
V Tatra banke sa pri vyhodnotení žiadateľa opierajú o viac pilierov – posúdenie schopnosti splácať úver (kapacita na splácanie), posúdenie ochoty klienta splácať úver (rizikový profil) a hodnota nehnuteľnosti, ktorou klient za úver ručí. Hovorkyňa Simona Miklošovičová:
„Môže nastať situácia, že jedným z dôvodov neposkytnutia úveru je aj zlý technický stav nehnuteľnosti. V takýchto prípadoch odporúčame úver zabezpečiť inou vyhovujúcou nehnuteľnosťou. Pre klienta však potom stojí za zváženie, či chce investovať do nehnuteľnosti, ktorej technický stav je nevyhovujúci a pravdepodobne bude vyžadovať ďalšie náklady.“
Vek bytovky pritom nie je rozhodujúci ani pri poistení domácnosti. Hovorkyňa poisťovne Uniqa, Beáta Lipšicová, udáva:
„Pri dojednávaní poistenia domácnosti sa neposudzuje vek bytového domu, ale jeho technický stav – pokiaľ je v dobrom technickom stave, tak nie je problém domácnosť poistiť.“
Podobný prístup majú podľa hovorkyne Heleny Kanderkovej aj v poisťovni Allianz:
„Pri poistení budov, či už ide o dom alebo bytovku, vek nezohľadňujeme. Poistíme akúkoľvek nehnuteľnosť, ktorá má platné stavebné povolenie, pri jej zhotovení boli dodržané potrebné konštrukčné, bezpečnostné či technické normy a budova je udržiavaná. Vekový strop v majetkovom poistení, na rozdiel od životného poistenia, teda neupravujeme. Pre zaujímavosť, najstaršia budova, ktorá je u nás poistená, má 72 rokov.“
V znaleckom posudku sa dozvedáme aj o stavebných zásahoch do bytových priestorov. Tie musí vždy schváliť statik.
„Pokiaľ má získateľ (dojednávateľ poistenia) pri dojednávaní poistenia informácie, že sa na byte vykonala rekonštrukcia, napr. aj búranie priečok, informuje sa u poisteného, či prebehla predmetná rekonštrukcia v zmysle zákonom stanovených predpisov. Ak túto informáciu pri dojednávaní nemá, rieši sa prípadné porušenie týchto predpisov až pri likvidácii poistnej udalosti,“ dodáva Beáta Lipšicová.
Panelák je pritom skladačkou. Možno si to ani neuvedomujeme, ale aj tá najtenšia stena môže byť nosnou priečkou, ktorá má veľký vplyv na stabilitu celej bytovky. Mnohí vlastníci bytov pritom pri rekonštrukcii svojej domácnosti tieto skutočnosti neberú do úvahy a priečky búrajú či menia svojvoľne bez prechádzajúceho súhlasu príslušných orgánov, správcu a susedov.
„Žiaľ, stretávame sa aj s prípadmi, že takéto zásahy podceňujú samotní statici, a podpíšu len vyjadrenie, že zmena nemá žiadny vplyv na budovu,“ priznáva Ivan Pauer. „Pri akomkoľvek zásahu do panelovej priečky pritom môžeme zmeniť pôsobenie síl a záťaž zo symetrickej na asymetrickú a razom sa ocitneme v problémoch. Zažil som aj extrémne prípady, keď sa rodine prepadol strop a do ich bytu sa im vovalil aj nábytok od horného suseda. Osobne som preto proti akýmkoľvek zásahom do panelových sústav. To nie sú rodinné domy, v ktorých si môžeme robiť čokoľvek.“
Technická verzus morálna životnosť stavby
Všetky spomínané aspekty sa negatívne podpisujú na výdrži panelákov. Bytovky zo socializmu navyše čelia konkurencii mladších stavieb. V ostatnej dekáde sme v našich okresných a krajských mestách zaznamenali čulý stavebný bum. Paneláky preto zaostávajú nielen technicky, ale tiež morálne.
„Naše nároky na komfort sa neustále menia,“ hovorí Ivan Hollý zo Slovenskej technickej univerzity. „Keď si len porovnáme počet spotrebičov spred dvadsiatich či tridsiatich rokov, vidíme, že nároky na počet zásuviek narástli niekoľkonásobne. Takisto narástla kapacita odberu. To, čo nám teda niekedy stačilo, dnes už nemusí. Ide tak o morálne zastaranie.“
Ivan Pauer, prezident Stavebnej komory Slovenskej republiky, však upozorňuje: „Morálna životnosť je len dizajnová zastaranosť budovy, pričom technicky je plne funkčná. Niektoré funkcie panelákov, samozrejme, nemusia vyhovovať štandardom doby. Ale ako to už býva zvykom – za pár rokov môže byť retro opäť v móde.“
Napriek tomu sa nedá poprieť, že vzhľad aj význam sídlisk sa rokmi zmenil. Práve bujará výstavba a vysoký dopyt po nových bytoch v ostatných dekádach zapríčiňuje, že odtiaľ miznú zelené plochy a rušia sa detské jasle aj materské školy. Dnes nám tieto zariadenia akútne chýbajú a zatiaľ sme nenašli vhodné riešenie ako to napraviť.
„Jednoducho nemáme záujem o skutočný urbanizmus,“ hovorí Ivan Pauer. „Zo sídlisk sú tak už len nocľahárne.“
Náklady na rekonštrukcie porastú
Čoraz staršie bytovky si vyžiadajú čoraz viac stavebných úprav. Momentálne sa pristupuje najmä k oplášteniam socialistických bytov. Nové fasády majú nielen zvýšiť náš tepelný komfort, ale takisto chrániť konštrukcie panelákov. Dobre vyhotovený plášť by mal predĺžiť životnosť bytovky o 20 až tridsať rokov. Platí, že čím neskôr s rekonštrukciou začneme, tým vyššie náklady na tieto práce vynaložíme. V extrémnych prípadoch môže dokonca dôjsť k tomu, že sa nám do zanedbanej bytovky už ani neoplatí investovať a lacnejšie nás vyjde jej zbúranie. Spomínaný plášť však všetky problémy neodstráni a podľa Ivana Pauera môže veľakrát prispieť k zlému technickému stavu budovy:
„Zateplenie musí byť v prvom rade navrhnuté a vyhotovené kvalitne. Polystyrén a iné materiály, ktoré sa pri týchto prácach používajú, niekedy doslova zadusia mikroklímu budovy. Nezriedka sa preto pod plášťom objavuje pleseň. Aj samotné kotvenie obvodového plášťa veľakrát poškodzuje samotnú statiku obvodového plášťa paneláku.“
Ak sú však všetky požiadavky dodržané, aj najlepšie vyhotovené opláštenie vydrží asi 30 rokov. Po tomto čase by sa malo opäť pristúpiť k novej rekonštrukcii. Staré zateplenie budovy však musíme najprv odstrániť. Náklady na takéto práce sa nám preto prirodzene navýšia.
„Očakávať akékoľvek zníženie finančných prostriedkov vynaložených na rekonštrukciu, aj vzhľadom na vývoj domáceho a zahraničného trhu, určite nemusíme,“ konštatuje Ivan Pauer.
Drvivá väčšina hypotekárnych úverov je v súčasnosti poskytnutá práve na 30-ročné obdobie. Dopĺňa finančný sprostredkovateľ Martin Štellmach:
„Táto dĺžka splatnosti úveru prináša menšie zaťaženie rodinného rozpočtu. Pri novostavbách však klienti často zápasia s otázkou, odkiaľ získať prostriedky na dokončenie holobytu, keďže hypotekárny úver väčšinou pokryje 80% ceny holobytu, 20% klienti zaplatia z vlastných zdrojov a holobyt ešte treba dokončiť. Minulé nízke úroky na úveroch, nanešťastie, potlačili sporiace produkty, a preto ľudia menej mysleli na vytváranie rezerv a viac sa spoliehali na dostupnosť úverových produktov. Aktuálne sa však situácia postupne mení.“
Betón nie je večný
V porovnaní s konvenčnými stavebnými materiálmi – napríklad tehlou alebo drevom – je betón pomerne mladý. Poznali ho však už starovekí Rimania a s veľkou pravdepodobnosťou ho používali už aj v Egypte pred tritisíc rokmi. Najznámejšou stavbou, ktorá sa nám dodnes zachovala z tých čias, je rímsky panteón. Betón, ako ho poznáme dnes, však vznikol v závere 18. storočia v Anglicku.
Odvtedy sa nároky na tento stavebný materiál výrazne zvýšili. Na zlepšenie vlastností betónu používame výstuže z ocele. A práve tie môžu paradoxne za určitých nevhodných podmienok zapríčiniť degradáciu výstuže „železobetónu“. Za všetko totiž môže korózia, teda prekysličenie železa. Ak sa nekvalitne vyhotoví, takáto betónová konštrukcia môže stratiť svoju tuhosť a pevnosť. Na rýchlosť prekysličenia vplývajú najmä poveternostné podmienky, spracovanie betónovej zmesi a samozrejme určenie triedy betónu pre dané prostredie a účel projektantom. Betón významne ohrozuje aj tzv. karbonatácia, ktorá má výrazný vplyv na uvedenú koróziu ocele. Pre pochopenie, karbonatácia je chemická reakcia medzi oxidom uhličitým a hydroxidom vápenatým, čo spôsobuje uhličitanie cementu, teda jeho znehodnocovanie. Karbonatácia betónu je preto najväčšou hrozbou pre vonkajšie nechránené betónové konštrukcie.
Úlohou stavbárov a projektantov je preto zabezpečiť ochranu týchto konštrukcií pred kontaktom s vodou a vlhkosťou.
„Ak sa včas betónová konštrukcia neošetrí, dôjde k jej oslabeniu a niekedy aj zrúteniu,“ pripúšťa Ivan Pauer. „Stretávam sa s tým najmä pri mostoch, ale tiež pri chybne vyhotovených plochých strechách.“
Po roku 1989, resp. 1990 sme na rýchlu výstavbu panelákov zanevreli a nenahradili ju ničím zmysluplným. Opäť sa pristúpilo k budovaniu murovaných domov a bytoviek. Betón však naďalej zostáva pilierom nielen nášho, ale tiež zahraničného stavebníctva. Aj to môže v budúcnosti prispieť k jeho zvýšenej cene a využitiu.
„V stavebníctve sa ešte rapídnejšie musí uplatniť takzvaná cirkulárna ekonomika. To sa týka aj betónu. Prírodné kamenivo budeme čoraz viac nahrádzať stavebnými sutinami, ktoré získame najpravdepodobnejšie zo strhnutých stavieb. Tie potom získajú nové využitie,“ uzatvára Ivan Hollý.
